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太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施


2021-05-02 16:32:51   来源:   作者:   评论:0 点击:100

文:世界晋商网团队

 

全国各地的抢人大战进入下半场,这个时候,太原悄咪咪地入场了。

 

最近,太原零门槛落户的消息在坊间传开,虽然官方还没有正式公布,但身边不少朋友从派出所得到了确认。

 

可以说,这是我见过门槛最低的落户了:

 

是个人,年满18周岁,在太原居住(包括租房),即可落户,不需要房产,不需要学历,个人及家庭子女均可随迁。

 

户口将落到所在辖区派出所的社区集体户上。

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

01

 

现在这个时间点,太原放开落户,背后有何深意?

 

一方面是响应国家的政策:

 

国家发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》指出“2021年将有序放开放宽城市落户限制,城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策,促进大中小城市和小城镇协调发展。

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

太原城区常住人口在300万以上,但也直接一步到位,全面放开落户。

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

太原市人口分布

 

除了响应政策,鼓励人口流动,推进城镇化发展之外,太原放开落户另外一个重要的动力就是消化太原过剩的房地产。

 

落户以后,购房者不再受户口的限制,最多可以在市区购2套房,而那些以前因为没有户口就没想过在太原买房的人,也成了潜在客户。

 

不过,零门槛落户的政策能吸引到多少新增人口?估计悬。

 

太原目前人口四百多万,在周边省会和中部六省中都处于垫底位置,四百多万的人口实在不像是一个省会城市,甚至没有同在山西的地级市运城人口多。

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

可以说,人口是太原发展最大的绊脚石。但最近4年,太原的人口增量却只有区区14万,在全国各大城市中也是排名倒数。

 

其实归根到底还是太原缺乏产业支撑,缺少就业机会。人来了,没工作,还得走。

 

在煤炭钢铁等重工业经济滑坡之后,太原乃至山西一直没有新的突破,制造业、贸易、高新、旅游等没有一个能拿的出手,国企多,民企少,经济活力不够,年轻人缺少好的就业机会。

 

所以对于太原来说,最重要的还是产业,产业拉动就业,就业才能带来人口,才能支撑起城市的健康发展。

 

比如我们隔壁的省会西安,有产业,经济也不差,放开落户之后,2017年到2019年内新增人口一百多万,即使在全国也处于领跑状态。对比一下,太原简直都馋哭了……

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

而石家庄,2019年初就实施零门槛落户了,但是这一两年来,石家庄楼市一直处于横盘阴跌的状态;江西南昌,放开落户后楼市也不见起色,还尝试偷偷放松调控……

 

所以这次太原放开落户,意义不能说没有,但不大。对于楼市的支撑,则可以忽略不计。

 

02

 

除了零门槛落户之外,太原万柏林区在今年春节之后也放出了一个“炸弹”:在万柏林区买房就补贴5万元。

 

2021年,万柏林区围绕“人才兴区、人才立区”战略目标,设立5亿元人才发展专项资金,打造一流人才发展环境,建设人才集聚高地,特设5亿元专项资金招才引智。

 

政策迅速落地,万柏林区下发《万柏林区人才购房补贴申领办法(实行)》,对符合条件的购房人一次性补贴5万元人民币。

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

5万块的补贴,身边有朋友已经拿到,他告诉我,只要是买房,基本都能领到。100万的房子,5万说多不多,说少也不少了,还是蛮有诚意的。但这也侧面印证,房子不好卖了。

 

开发商着急,银行着急啊。

 

因此有人说:万柏林区表面上是人才引进,实际上却是为了救市。

 

要知道,近几年,太原土地供应成交量一直处在高位。

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

图片来源:围观太原楼市

 

尤其是2020年,全年太原土地市场成交数量、成交面积、成交金额均创新高。

 

1、2020年1月-12月太原(六城区)土地市场成交面积为986.7999万平方米,较2019年上涨12.58%;

 

2、2020年1月-12月太原(六城区)土地市场成交金额为517.9264亿,较2019年增加2.9%;

 

3、2020年5月13日,中海以22.025亿的价格斩获河西污水厂编号SP-2019地块;保利24.815亿斩获污水处理厂编号SP-2018地块,楼面价分别为8739元/㎡和8627.7元/㎡,创太原楼面价新高!

 

数据显示,在国内30个典型城市中,有一半的城市2019年供应的土地去化周期(2019年的宅地土拍量/近三年住宅年销售量)超1.5年,一般来说,超过一年半就意味着当地土地供应存在过量风险。其中,太原3.1年土地去化周期属于存在严重过剩风险(超3年),仅次于福州的3.6年。

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

此外,2019年,太原财政对土地的依赖度达到126%,在全国大中城市中排名第五。

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

图丨CRIC

 

2020年,太原土地财政依赖度继续攀升,全年卖地收入517.92亿元,一般公共收入378.4亿元,土地财政依赖度达到了136.9%,比去年提升了11个百分点!

 

而大规模的供地也对太原楼市产生了影响。根据国家统计局的数据显示,太原新房价格已经连续9个月环比下跌,2021年3月太原新房价格同比下跌1.1%,房价跌回一年前!

 

除了新房外,太原的二手房市场也承压。

 

数据显示,太原二手房已经达到27940套,而现在连续好几个月,每天成交只有15-20套左右。

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

总的来说,太原扩容的步子迈得太大,近几年靠土地金融维持发展,推高了房价,城市购买力却没跟上。

 

而在财政压力之下,预计后续的供地规模依然不会小。就好比让一个天天大鱼大肉的胖子,突然改吃素,很难。

 

03

 

众所周知,太原上一轮房价上涨,是棚改货币化的拆迁推动的。

 

现在,一方面政策限制,另一方面,城中村已经拆得差不多了:

 

剩余的村子要不太偏远,价格上不去,划不来;要不虽然地处城市核心,但前期资金投入大,容积率锁死,拆不起;更别说一些有历史遗留问题的城中村,想想都头大。

 

总而言之,太原大规模拆迁的时代过去了,以后即便有拆迁,也是小打小闹,不成气候。

 

没了拆迁,又缺少新增人口,太原房价上涨乏力,再加上这几年新拍的土地这么多,接下来还会有更多的新房入场。所以,太原房价短期内仍然存在下降的压力!尤其是过去一年疯狂卖地的片区。

 

近期想在太原买房的,有这么几条建议:

 

1.除了学区房,不要考虑老破小,居住体验差,拆迁的可能性很小。未来太原不缺房子,缺的只会是好房子。

 

2.买期房的话一定要注意项目的五证齐不齐全,否则一不小心就可能烂尾,建议选大品牌物业好的。

 

3.太原一直在往南发展,所以不要买的太靠北。小店、晋源、万柏林的一部分会是未来城市的核心。

 

4.当下次新房也是不错的选择。前几年太原炒房客不少,还有一些带着恐慌上车的群体,这两年都在解套抛售,多看看可以买到不错的笋盘。

 

不过,弱二线城市也好,三线城市也罢,太原虽然不是一个竞争力特别强的城市,但是也不必情绪过度消极,甚至觉得这个城市无药可救。至少,作为山西省会,太原的中心地位牢不可破,而且这些年一直在“稳稳的发展”。

 

为了环保,太原可以在一年内拆掉11663根黑烟囱:

 

(太原正在拆除的黑烟囱,图片源自@图虫创意)

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

为了出行,太原可以同时启动,数百条道路的新建或改建,总里程占全市公路长度的1/10。

 

(修建中的太原北中环桥,摄影师@王晋阳)

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

最近几年,太原天明显蓝了,空气也好了不少。

 

现在,地铁开通了,明太原县城也即将开放,太原人都能感觉得到,这座城市在变得越来越好。

 

全国城镇化进入后半段的时期,太原要想继续发展,必须提高在省内的“比重”,走强省会战略。不然,省内其他地市的人才资源都被周边的邻居们吸走了:

 

西安吸走运城临汾的,北京吸走大同忻州的,晋城长治去郑州,东边还有个石家庄。

 

可以看出,对比其他省会,太原作为山西的省会,明显存在感不足。

 

而强省会战略,对于整个山西来讲,也意义重大,否则山西人口净流出将会更严重,人才吸引将会更困难,就像现在的东北一样。

 

山河围城的太原,在乱世可以自给自足、据守一方,但在盛世却成为与外界沟通和交流的阻碍。因此,太原在与外部的连接上,还需要大大增强,加大铁路、公路、航空的建设力度,只有这样才能真正成为山西省客流、物流的中心节点。

 

至于太原的产业升级,现在虽有起色,但依然起不到支撑整个城市发展的作用,还需寻找新的突破。

太原零门槛落户背后:房价下跌压力大!强省会战略必须实施

 

好的是,太原已经开始行动起来,不少省级重点企业的总部已经迁到太原,山西师大也来了。强省会战略,正在一步步实施。

 

相信太原的明天,会越来越好。

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